Taşınmaz alım satımında taraflar çoğu zaman satışı hemen değil, ileri bir tarihte yapmayı kararlaştırır. Bedelin taksitlerle ödenmesi, yapının henüz tamamlanmamış olması veya kredinin onaylanmasının beklenmesi gibi nedenlerle kurulan bu ilişki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile güvence altına alınır.

Şekil şartı

Taşınmaz mülkiyetini devretme borcu doğuran sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir sözleşme veya yalnız imzaları noterce onaylanmış bir belge, satış vaadi olarak geçerli değildir. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödenen bedel, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir; ancak taşınmazın devri talep edilemez.

Tapuya şerh

Satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, vaat alacaklısının hakkını sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle getirir. Şerh verilmemişse, satış vaadinde bulunan kişinin taşınmazı başkasına devretmesi hâlinde vaat alacaklısının talebi kural olarak yalnız tazminata dönüşür. Şerhin kanunda öngörülen süre sonunda etkisini kaybedeceği de göz önünde tutulmalıdır.

Tapu iptali ve tescil davası

Vaat borçlusu satışı yapmaktan kaçınırsa vaat alacaklısı, kendi edimini yerine getirmiş veya ifayı teklif etmiş olmak koşuluyla tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın adına tescil edilmesini isteyebilir. Mahkeme kararı, satış işleminin yerine geçer. Bu dava için genel zamanaşımı süresi uygulanır; sürenin başlangıcı sözleşmede kararlaştırılan ifa tarihine göre belirlenir.

Ön ödemeli konut satışı

Henüz inşa edilmemiş veya tamamlanmamış bir konutun bedelinin tamamının ya da bir kısmının peşin veya taksitle ödendiği satışlar, tüketici işlemi niteliğindeyse 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’daki ön ödemeli konut satışı hükümlerine tabidir. Bu sözleşmelerde:

• Sözleşme öncesi ayrıntılı bilgilendirme zorunludur.
• Tüketicinin belirli bir süre içinde gerekçe göstermeksizin cayma hakkı vardır.
• Konutun teslim tarihi ve tüketicinin sözleşmeden dönmesi hâlinde ödenecek tazminat sınırları Kanun’la düzenlenmiştir.

Değerlendirme

Taşınmaz satış vaadi, alıcıyı uzun bir bekleme süresince koruyan bir araçtır; ancak bu koruma ancak doğru şekilde kurulduğunda işler. Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan ve tapuya şerh edilmeyen bir vaat, uygulamada çoğu zaman alıcıya yalnız bedelin iadesi için uzun bir dava süreci bırakır.