Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl artırılacağı, son yıllarda en çok tartışılan hukuki konulardan biri oldu. Yüksek enflasyon döneminde getirilen geçici sınırın sona ermesiyle birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun genel kuralları yeniden tek başına uygulanır hâle geldi.

Genel kural: TÜFE sınırı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar artış oranı konusunda anlaşmamışsa, bedel yine bu oranı geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Geçici yüzde yirmi beş sınırı

2022 yılında yapılan değişiklikle konut kiralarında yenilenen dönemlerde artışın yüzde yirmi beşi geçemeyeceği kabul edilmişti. Geçici nitelikteki bu kural bir kez uzatıldıktan sonra Temmuz 2024’te sona erdi. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde artış yeniden TÜFE ortalaması ile sınırlıdır.

Beş yıllık dönem

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yıl sonunda yeni kira yılındaki bedel, hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Bu hüküm, piyasa koşullarının gerisinde kalan kira bedellerinin güncellenmesinin başlıca yoludur.

Kira tespit davası

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, her zaman açılabilir. Ancak davanın hangi dönemden itibaren hüküm doğuracağı önemlidir:

• Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde yazılı olarak bedelin artırılacağını bildirmişse, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar yoksa belirlenen bedel, bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Bu nedenle bildirimin süresinde ve ispatlanabilir bir yolla, örneğin noter aracılığıyla yapılması uygulamada büyük önem taşır.

Dava şartı arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması talepleri de bu kapsamdadır. Arabuluculukta varılan anlaşma, tarafların ve avukatlarının imzasıyla ilam niteliğinde belge sayılabilir; anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Değerlendirme

Geçici sınırın kalkmasıyla kira hukukunda yeniden iki temel ölçüt öne çıktı: yenilenen dönemlerde TÜFE sınırı, beş yılı dolduran sözleşmelerde ise emsal kira bedelleri. Hangisinin uygulanacağı, sözleşmenin başlangıç tarihine ve kira döneminin hesaplanmasına bağlıdır; hesap hatası, tespit davasının hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını doğrudan etkiler.