Kat karşılığı da denilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, yüklenicinin yapacağı bina karşılığında arsasından belirli payları ona devretmeyi üstlenir. Uygulamada çok yaygın olan bu sözleşme, kanunda ayrıca adı konulmuş bir sözleşme değildir. Bu nedenle uyuşmazlıklar büyük ölçüde eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi hükümlerinin birlikte uygulanmasıyla çözülür.

Hukuki nitelik ve şekil

Sözleşme, bir yandan eser sözleşmesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470 vd.), diğer yandan taşınmaz satış vaadi unsurları taşıyan karma bir sözleşmedir. Taşınmaz devri borcu içerdiğinden geçerliliği resmî şekle, yani noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir.

Yargı kararlarında, edimlerin büyük ölçüde ifa edildiği durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceği kabul edilmektedir. Bununla birlikte bu istisnaya güvenerek sözleşmeyi adi yazılı yapmak ciddi bir risktir.

Gecikme

Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşme hükümlerine aykırı olarak geciktirir veya iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple öngörülen süreden geç bitirileceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir. Sözleşmelerde gecikme için genellikle cezai şart öngörülür. Cezai şartın ifayla birlikte istenebilmesi için, ifanın kabulü sırasında bu hakkın saklı tutulduğunun açıkça bildirilmesi gerekir.

Ayıplı ifa

Teslimden sonra iş sahibi, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Gizli ayıplar ortaya çıktıklarında derhâl bildirilmelidir. Ayıp hâlinde iş sahibi, koşullarına göre:

• Sözleşmeden dönme,
• Bedelden indirim,
• Aşırı bir masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım

haklarından birini kullanabilir; ayrıca genel hükümlere göre tazminat isteyebilir.

Zamanaşımı

Taşınmaz yapılara ilişkin ayıp nedeniyle açılacak davalar, eserin teslimi tarihinden itibaren beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Ayıp, yüklenicinin ağır kusurundan kaynaklanıyorsa bu süre yirmi yıldır.

Bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması

Yüklenici, kendisine düşen bağımsız bölümleri inşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere satabilir. Bu durumda arsa sahibi, yüklenici ve alıcı arasındaki ilişkiler ayrı ayrı değerlendirilir. Alıcı açısından en önemli güvence, satış vaadinin tapuya şerh edilmesidir.

Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, sözleşme aşamasında belirsiz bırakılan hususlardan doğar: teslim tarihi, malzeme ve proje standartları, bağımsız bölümlerin paylaşımı, gecikme hâlinde cezai şart ve tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı. Bu hususların sözleşmede açıkça düzenlenmesi, sonradan ortaya çıkabilecek uzun ve maliyetli davaların en etkili önlemidir.