Deprem riski, kentsel dönüşümü bir imar meselesi olmaktan çıkarıp doğrudan mülkiyet hakkını ilgilendiren bir hukuk alanına dönüştürdü. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, tek bir binadan başlayarak geniş alanlara kadar uzanan dönüşüm süreçlerinin temel çerçevesini çizer. Bu yazıda tek bina ölçeğindeki dönüşümde en sık karşılaşılan aşamalar ele alınmaktadır.
Riskli yapı tespiti
Süreç, yapının riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır ve maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Tespit sonucu tapu kütüğüne riskli yapı şerhi olarak işlenir ve maliklere tebliğ edilir.
Tespite itiraz
Malikler, riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerden ve meslek odalarından temsilcilerin de yer aldığı teknik heyetler tarafından incelenir. İtiraz süresinin kaçırılması, tespitin kesinleşmesine yol açtığından sürenin takibi hayati önemdedir.
Üçte iki çoğunlukla karar
Riskli yapının yıkılmasından sonra uygulanacak projeye, yeni yapının nasıl paylaşılacağına ve sözleşmenin diğer koşullarına ilişkin kararlar, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğuyla alınır. Bu kural, tek bir malikin itirazıyla dönüşümün tamamen kilitlenmesini önlemek için konulmuştur. Ancak karar, salt çoğunluk iradesinin sınırsız olduğu anlamına gelmez; kararın eşitlik ilkesine uygun olması ve azınlıkta kalan maliklerin haklarını ölçüsüz biçimde zayıflatmaması gerekir.
Karara katılmayan paydaşlar
Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşlara karar tebliğ edilir. Katılmayan paydaşların arsa payları, Kanun’da öngörülen usulle ve rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer paydaşlara satılabilir. Satış gerçekleşmezse idareye de devredilebilir. Bu nedenle karara katılmama tercihinin sonuçları, karar aşamasında dikkatle değerlendirilmelidir.
Tahliye, kira yardımı ve teşvikler
Riskli yapıların yıktırılması için maliklere süre verilir; süresinde yıkılmayan yapılar idarece yıktırılabilir. Kanun kapsamındaki işlemlerde çeşitli harç ve vergi istisnaları uygulanır. Malik veya kiracı olarak yapıda oturanlar, koşulları sağlarlarsa geçici konut ya da kira yardımından yararlanabilir.
Değerlendirme
Kentsel dönüşüm, mülkiyet hakkının toplumsal yararla en sık karşı karşıya geldiği alanlardan biridir. Malikler açısından en kritik anlar tespite itiraz süresi ve üçte iki çoğunlukla karar alınan toplantıdır. Müteahhitle yapılacak kat karşılığı sözleşmenin de bu kararlarla uyumlu, açık ve denetlenebilir hükümler içermesi gerekir.