KiraUyuşmazlıkları

Kapsam

Bu alan; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkları kapsar. Kiraya veren ile kiracı arasındaki kira bedeli, tahliye, ödeme ve kiralananın kullanımına ilişkin talepler başlıca konulardır. Aynı düzenleme kapsamındaki kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları da bu başlık altında değerlendirilir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki anlaşmazlık yalnız kira tutarıyla sınırlı kalmayabilir; ödeme, taşınmazın kullanımı, teslim ve depozito gibi birbirine bağlı konular ayrı başlıklar hâlinde ele alınır.

Sık karşılaşılan konular

• Kira bedelinin belirlenmesi ve yenilenen kira dönemi için artış talepleri
• Kira bedelinin ödenmemesinden doğan alacak ve temerrüt sonuçları
• Tahliye talepleri ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin uyuşmazlıklar
• Depozito iadesi ve kiralananın hasarlı teslimi
• Kiracının yaptığı değişiklikler ve kiralananın amacı dışında kullanılması
• Kat malikleri arasındaki ortak gider ve kullanım uyuşmazlıkları
• Komşu hakkına ilişkin taşkınlık ve haksız müdahale talepleri
• Ortak mülkiyetteki taşınmazın paylaşılması (ortaklığın giderilmesi)

Arabuluculuk bu uyuşmazlıkta nasıl işler?

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B uyarınca, kanunda sayılan kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

• Başvuru, yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır; arabulucu bürodan görevlendirilir.
• Arabulucu faaliyeti üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en çok bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun md. 18/A).
• Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava dilekçesine eklenir; dava şartı yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir.
• Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın istisnasıdır. Somut talebin ve başvuru yolunun niteliği ayrıca değerlendirilir; bütün tahliye işlemleri aynı usule tabi değildir.
• İcra takibi yoluyla yürütülen işlemler bakımından dava şartının kapsamı ayrıca değerlendirilir; kanunda öngörülen istisnalar saklıdır. Maddenin güncel hâli ve ilgili yargı kararları değişebildiğinden her dosyada yürürlükteki metin esas alınmalıdır.

Arabulucu taraflardan birinin temsilcisi değildir; kira bedelini belirleyen hâkim veya tahliyeye karar veren merci olarak görev yapmaz. Görüşmeler gizlidir ve süreç tarafların iradesine dayanır. Anlaşma belgesi, 6325 sayılı Kanunda öngörülen şartlarla ilam niteliği kazanır; icra edilebilirliğe ve taşınmazla ilgili anlaşmalara ilişkin özel koşullar ayrıca gözetilir.

Görüşmede ele alınabilecek konular

• Kira bedeli ve dönemleri: hangi ödemenin hangi dönemi karşıladığı
• Ödeme planı
• Teslim ve anahtarlar: taşınmazın boşaltılma tarihi
• Depozito ve giderler: iade koşulları, kiralananın mevcut durumu

Ödeme yapılmadığı iddiası ile yapılan ödemenin başka bir döneme sayılması arasında fark vardır. Görüşmede önce sözleşmenin, taşınmazın ve konuşulan dönemlerin belirlenmesi, birbiriyle bağlantılı ama ayrı taleplerin karışmasını önler.

Süreç ve dikkat edilecek noktalar

Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname ve noter yazışmaları, tahliye taahhüdü, teslim tutanakları, depozitoya ilişkin kayıtlar ve kiralananın durumunu gösteren belgeler incelenmesi gereken başlıca belgelerdir. Kira sözleşmesinin feshi ve yenilenmesi bakımından kanunda öngörülen bildirim ve dava süreleri hak kaybına yol açabileceğinden dikkatle izlenmelidir.

Anlaşma oluşursa hangi ödemenin hangi dönemi karşıladığı, teslimin ne zaman yapılacağı ve karşılıklı yükümlülükler açıkça kaydedilir. Kısmi anlaşma ile çözülemeyen başlıklar birbirinden ayrılır.

Büromuzun yaklaşımı

Büro, kira sözleşmesini ve ödeme kayıtlarını inceler, talebin hukuki dayanağını ve sürelerini belirler. Arabuluculuk sürecine hazırlık, anlaşma metninin hukuki açıdan gözden geçirilmesi ve anlaşma sağlanamayan dosyalarda dava ve icra aşamalarında temsil bu çalışmanın kapsamındadır. Arabulucu sıfatıyla görev alınan bir uyuşmazlıkta taraflardan birinin vekilliği üstlenilmez.